مبحث اول: تعریف خیار………………………………………………………………………………….6
گفتار اول: معنای لغوی خیار……………………………………………………………………………6
گفتار دوم: معنای فقهی و حقوقی خیار………………………………………………………………6
مبحث دوم: تعریف عیب و تفاوت آن با نقص………………………………………………………….7
گفتار اول: تعریف عیب………………………………………………………………………………….8
بند اول: تعریف عیب از دیدگاه فقها…………………………………………………………………..8
بند دوم: تعریف عیب از دیدگاه حقوقدانان……………………………………………………………9
گفتار سوم: تفاوت عیب با نقص……………………………………………………………………..10
مبحث سوم: ماهیت عیب و انواع آن………………………………………………………………..11
گفتار اول: ماهیت عیب………………………………………………………………………………..11
بند اول: ماهیت از بعد نماد طبیعی و متعارف……………………………………………………….12
بند دوم: ماهیت از بعد نمونه و نمادی……………………………………………………………….12
بند سوم: داوری عرف………………………………………………………………………………….13
گفتار دوم: انواع عیب………………………………………………………………………………….14
مبحث چهارم: تعریف و اوصاف اجاره و تعریف و اقسام نکاح و موجبات فسخ…………………..16
گفتار اول: تعریف اجاره و اوصاف آن………………………………………………………………….16
بند اول: تعریف اجاره…………………………………………………………………………………..16
بند دوم: اوصاف اجاره………………………………………………………………………………….17
گفتار دوم: تعریف نکاح و اقسام آن…………………………………………………………………..18
بند اول: تعریف نکاح…………………………………………………………………………………….18
بند دوم: اقسام نکاح……………………………………………………………………………………19
گفتار سوم: موجبات فسخ نکاح……………………………………………………………………….20
بند اول: عیوب مشترک…………………………………………………………………………………20
بند دوم: عیوب مختص مردان…………………………………………………………………………..22
بند سوم: عیوب مختص زنان……………………………………………………………………………25
فصل دوم: بررسی احکام خیار عیب در عقد اجاره و نکاح…………………………………………..28
مبحث اول: احکام خیار عیب در عقد نکاح…………………………………………………………….29
گفتار اول: شرایط ایجاد خیار عیب در عقد نکاح………………………………………………………31
گفتار دوم: قواعد عمومی حاکم بر فسخ نکاح……………………………………………………….33
بند اول: فوریت فسخ نکاح……………………………………………………………………………..34
بند دوم: رضایی بودن فسخ نکاح………………………………………………………………………35
گفتار سوم: آثار ناشی از فسخ نکاح………………………………………………………………….36
بند اول: اثر فسخ نکاح بر مهر زوجه…………………………………………………………………..36
بند دوم: اثر فسخ نکاح بر نفقه زوجه…………………………………………………………………38
بند سوم: اثر فسخ نکاح بر عده زوجه………………………………………………………………..40
گفتار چهارم: تاثیر رفع عیب در نکاح در حق دارنده خیار…………………………………………….40
گفتار پنجم: احکام بیماری های جدید بر فسخ نکاح………………………………………………..43
بند اول: بعضی از بیماری های از نگاه علم پزشکی……………………………………………….43
بند دوم: حصری یا تمثیلی بودن عیوب موجب فسخ نکاح………………………………………..45
الف) دیدگاه حصری بودن عیوب……………………………………………………………………..45
ب) دیدگاه تمثیلی بودن عیوب………………………………………………………………………47
مبحث دوم: احکام خیار عیب در عقد اجاره………………………………………………………..49
گفتار اول: شرایط ایجاد خیار عیب در عقد اجاره…………………………………………………..50
بند اول: موجود بودن عیب……………………………………………………………………………50
بند دوم: مخفی بودن عیب…………………………………………………………………………..51
بند سوم: شخصی بودن عین مستاجره……………………………………………………………52
بند چهارم: نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع……………………………………………………..53
بند پنجم: عدم رفع عیب توسط موجر……………………………………………………………….54
بند ششم: عدم تبری از

عیوب………………………………………………………………………54
گفتار دوم: تاثیر عیب مورد اجاره در فقه…………………………………………………………….56
بند اول: فسخ اجاره…………………………………………………………………………………..56
بند دوم: بطلان اجاره………………………………………………………………………………….58
گفتار سوم: تاثیر عیب مورد اجاره در قانون مدنی…………………………………………………60
بند اول: فسخ اجاره…………………………………………………………………………………..60
الف) معیوب شدن عین مستاجره در حین عقد……………………………………………………61
ب) معیوب شدن عین مستاجره بعد از عقد و قبل از قبض……………………………………….62
ج) معیوب شدن عین مستاجره در اثنای مدت اجاره (بعد از عقد و بعد از قبض)………………63
بند دوم: بطلان اجاره………………………………………………………………………………….64
الف) حدوث عیب و خروج مال از قابلیت انتفاع……………………………………………………..64
ب) تاثیر عوامل محیطی در عدم امکان استفاده مستاجر………………………………………..65
گفتار چهارم: عیب مورد اجاره و تاثیر آن در قانون روابط موجر و مستاجر سال76و62و56…….66
بند اول: بطلان اجاره………………………………………………………………………………….66
بند دوم: فسخ اجاره………………………………………………………………………………….66
گفتار پنجم: تاثیر رفع عیب در اجاره در حق دارنده خیار…………………………………………..69
فصل سوم: وجوه اشتراک و افتراق خیار عیب در عقد اجاره و نکاح…………………………….71
مبحث اول: وجوه اشتراک خیار عیب در اجاره و نکاح……………………………………………..72
گفتار اول: زمان وجود عیب…………………………………………………………………………..72
گفتار دوم: مخفی بودن عیب………………………………………………………………………..74
گفتار سوم: نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع……………………………………………………75
گفتار چهارم: فوریت خیار فسخ……………………………………………………………………..76
گفتار پنجم: آثار ناشی از وجود عیب در اجاره و نکاح…………………………………………….77
بند اول: ثبوت حق فسخ……………………………………………………………………………..77
بند دوم: عدم ثبوت ارش……………………………………………………………………………..78
گفتار ششم: اثر فسخ در عقد اجاره و نکاح……………………………………………………….80
گفتار هفتم: قابلیت اسقاط حق فسخ……………………………………………………………..81
مبحث دوم: وجوه افتراق خیار عیب در اجاره و نکاح……………………………………………….83
گفتار اول: تفاوت در نوع عیب………………………………………………………………………..83
گفتار دوم: تفاوت در طرفین دارای حق فسخ………………………………………………………84
گفتار سوم: تفاوت در قابلیت انتقال حق فسخ…………………………………………………….85
گفتار چهارم: تفاوت در رفع عیب……………………………………………………………………..86
گفتار پنجم: تاثیر عیب موجب سلب منفعت در اجاره و نکاح……………………………………..87
نتیجه و پیشنهادات…………………………………………………………………………………….90
فهرست منابع…………………………………………………………………………………………..93
چکیده:
خیار عیب، یکی از خیارات مشترک در عقد نکاح و اجاره است. ولی در هر یک از این عقود، شرایط و احکام خاص دارد. در عقد اجاره، عیبی که باعث نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع گردد، موجب تحقق خیار خواهد بود. در حالی که در عقد نکاح، فقط عیوب خاصی در زوجین، موجب اعطای حق فسخ به طرف مقابل است. در عقد اجاره مانند نکاح، در صورت وجود خیار عیب، فقط حق فسخ پیش بینی شده است و بحثی از ارش مطرح نیست. در این پایان نامه، ضمن مقایسه احکام خیار عیب، در عقد نکاح و اجاره از منظر فقه امامیه و حقوق موضوعه‏ی ایران، ویژگیهای خیار عیب در این دو عقد مورد بررسی قرار می‏گیرد. چنانچه عیب برطرف گردد، خیار عیب ساقط خواهد شد. وجود عیبی که سبب سلب منفعت گردد، بطلان عقد را در پی خواهد داشت.
مقدمه:
به موجب قاعده لزوم و عمومات (اوفوا بالعقود) و (المومنون عند شروطهم)، هر عقدیکه با رعایت شرایط و مواد قانونی منعقد گردد، بین طرفین آن، همچنین قائم مقام قانونی آنها لازم الاتباع می‏باشد و هیچ کدام نمی‏توانند از تعهدات خود عدول نمایند، اما در پاره‏ای از موارد قانونگذار در صورت وجود عوامل و شرایطی خاص، به یکی از متعاملین یا هر دوی آنها اجازه می‏دهد که بتوانند به صورت یکجانبه عقد منعقده را فسخ نمایند. از موجبات قانونی انحلال عقد، فسخ ارادی آن به جهت خیار است که از نظر فقها به« ملک فسخ عقد» تعبیر شده است. خیار عیب،یکی از خیارات نامبرده شده در ماده‏ی 396 قانون مدنی است.
خانواده، اساسی ترین هسته هر جامعه‏ای را تشکیل می‏دهد و مقصود از آن، استقرار و بقای نسل بشری در خلال رابطه مقدس است. طرفداران تساوی حقوق زن و مرد در تلاشند همانطور که زن و مرد، در ایجاد علقه زوجیت، از حقوق یکسانی برخوردارند و آن را با تراضی و توافق منعقد می‏سازند در حین انحلال این رابطه نیز چنین باشد. فسخ یکی از اسباب انحلال است، ایقاعی است که با اراده یکجانبه زن یا شوهر صورت می‏گیرد. در واقع، فسخ اختیاری است که در موارد معینی طبق قانون به یکی از طرفین عقد داده شده است که به موجب آن، می‏تواند عقد را بر هم بزند و ادامه وجود عقد و آثار آن را از زمان فسخ متوقف نماید. قانونگذار در صورت وجود برخی از عیوب در یکی از زوجین، به دیگری حق فسخ می‏دهد. با عنایت به موارد مصرح قانون مدنی، زن و مرد در این زمینه از موقعیت یکسانی برخوردار نیستند و با اینکه پاره‏ای از بیماری‏ها می‏تواند از عیوب مشترک آنها باشد، قانونگذار ایران، چنین تصوری نداشته است.
قانون مدنی در مواد 478 الی 480، احکام اجاره را با فرض وجوب عیب حین العقد و یا حدوث آن بعد از عقد و قبل از قبض و بعد از آن بیان کرده است. عقد اجاره نیز از نظر قوانین حاکم بر آن، دارای ویژگی خاص است و در ادوار مختلف، قوانین متعدد در مورد اجاره تصویب شده است. یکی از این قوانین، قانون مدنی است که مبانی اجاره را با استحکام مطرح کرده به نحوی که تغییر و تحولات پس از آن، بر مقررات قانون مدنی تأثیر نداشته است. قوانین و مقررات بعدی، برخی احکام را به عقد اجاره اضافه کرده‏اند، این قوانین عبارت است از : قوانین روابط موجر و مستأجر مصوب سالهای 1376و 1362و1356.
عیب عبارت است از نقصان یا زیادتی در مال به طوریکه نقیصه یا زیاده معمولاً در سایر مصادیق آن مال وجود نداشته باشد (نوین و دیگران، 1377: 69).قانون مدنی در مواد 478 به بعداز خیار عیب در عقد اجاره و در مواد 1121 به بعد از خیار عیب در عقد نكاح بحث کرده و از 10 عیب یاد می‏كند. خیار عیب،هم در اجاره و هم در نكاح اتفاق می‏افتد. از جهاتی این دو خیار شبیه هم هستند از جمله اینكه هر دو عقد مزبور می‏بایست صحیحاً واقع شوند تا بتوانند مشمول احكام خیار عیب قرار گیرند چرا كه خیار عیب در عقود باطل راه ندارد. در هر دو عقد خیار عیب پس از علم به وجود عیب و فوریت اعمال آن، فوری است. در هر دو عقد، خیارقابلیت اسقاط در ضمن عقد و با تراضی طرفین را دارد.در هر دو عقد،باید قائل شد عیبی می‏تواند منجر به حق فسخ شود که برای طرف دیگر پوشیده باشد یعنییکی از طرفین از وجود آن مطلع نبوده باشد.
خیار عیب در دو عقد مزبور تفاوتهایی نیز به شرح زیر دارد، از جمله در عقد اجاره، عیبی موجب خیار است که منجر به نقصان منفعت، یا صعوبت در انتفاع و غیرقابل رفع باشد در حالیکه در عقد نکاح عیوب خاص مندرج در قانون، سبب ایجاد خیار است. در اجاره چنانچه عین مستاجره، به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شود، و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل است در حالیکه در نکاح وجود عیبی که غیر قابل رفع باشد حق فسخ به وجود می‏آورد. در عقد اجاره، خیار عیب به مستاجر اختصاص ندارد و موجر نیز در صورت عیب ثمن شخصی خیار عیب دارد، در حالیكه در نكاح هرچند یكسری عیوب مشترك موجب فسخ هستند لیكن عیوب مختص هر یك از طرفین نیز مطرح می‏باشد كه حسب مورد تنها یكی از طرفین حق فسخ نكاح را خواهد داشت.
در این پایان نامه برآنیم با مقایسه‏ی احكام خیار عیب در اجاره و نكاح بر مبنای مقررات قانون مدنی و نظرات فقهی، تفكیك جامعی از تفاوتها و تشابهات خیار عیب در این دو عقد را مورد بررسی قرار دهیم.
1- سؤال های پژوهش
1. تاثیر رفع عیب در عقد اجاره و نکاح، در حق دارنده خیار چیست؟
2. چنانچه عیب موجب سلب منفعت شود، تأثیر آن در نکاح و اجاره چیست؟
2- پیشینه تحقیق
در مورد احکام خیار عیب در عقد اجاره و نکاح، تحقیق مستقلی انجام نشده است لیکن در برخی آثار خقوقی،اشاراتی به این موضوع شده است که از جمله می‏توان به موارد زیر اشاره کرد.
1.‌ در عیوبی که در اثنای اجاره عارض شده، به طور مسلم فسخ به گذشته سرایت ندارد، زیرا منافع گذشته سالم بوده و موجبی برای انحلال عقد اجاره وجود ندارد(کاتوزیان، 218:1371).
2.‌ گاه در عین مستاجره، قبل از تسلیم یا بعد از آن، عیب و نقصانی حاصل می‏شود و این بر دو قسم است، یا طوری است که آن را از حیز انتفاعی که مقصود بوده می‏اندازد یا نقص و عیب به این درجه نبوده بلکه موجب نقصان در منفعت یا صعوبت در انتفاع می‏باشد(عبده بروجردی، 1380:108).
3.‌ تفاوتی که میان جنون زن و مرد وجود دارد این است که اگر مرد در زمان عقد مجنون نباشد ولی بعد از عقد جنون عارض شود، زن می‏تواند نکاح را فسخ کند اما مرد تنها وقتی می‏تواند به علت جنون نکاح را فسخ کند که این عیب قبل از عقد وجود داشته باشد(گرجی، 156:1384).
4.‌ صفت عَنن اگر بعد از عقد ولی قبل از نزدیکی عارض شده باشد، باز موجب حق فسخ برای زوجه خواهد بود بنابر این اگر بعد از انعقاد عقد ازدواج، نزدیکی واقع شود حق فسخ زن ساقط می‏گردد(دیانی، 252:1378).
3- فرضیه های تحقیق
1. در عقد نکاح و اجاره، در صورت رفع عیب، خیار ساقط می‏شود.
2.چنانچه عیب موجب سلب منفعت شود در عقد نکاح، موجب حق فسخ و در عقد اجاره، موجب بطلان می‏شود.
4- حدود پژوهش
گستره پژوهش در حقوق ایران و فقه امامیه است.
5- اهداف پژوهش
هدف از این پ‍ژوهش بررسی احكام خیار عیب در عقد اجاره و نكاح می باشد تا وجوه تشابه و افتراق خیار عیب در دو عقدمذكور مشخص گردد.
6- روش شناسی پژوهش