ق.پ.ف.س.قانون پیش فروش ساختمان
ق.ث.قانون ثبت
ق.ث.آ.آقانون ثبت اسناد و املاک
 
 
چکیده
امروزه خرید و فروش آپارتمان یکی از اقسام شایع بیع املاک می‌باشد که این امر به دو صورت ممکن است انجام شود یک فرض صورتی است که آپارتمان به‌طور کامل ساخته شده و وجود خارجی دارد در این فرض بیع بر طبق قواعد عمومی نسبت به مال موجود صورت می‌گیرد و از این لحاظ با مشکلی مواجه نمی‌باشد فرض دیگر فروش آپارتمان هایی است که هنوز ساخته نشده و در آینده باید ساخته شود در این فرض آپارتمان وجود خارجی ندارد و فروشنده ملتزم به ساخت و تحویل آن می‌شود و یا به عبارت دیگر “پیش فروش آپارتمان” صورت می‌گیرد. قراردادی نو ظهور که به ظاهر با بعضی از احکام قانونی تعارض دارد از جمله ماده 361 ق.م این ماده مقرر می‌دارد “اگر در بیع عین معین معلوم شود که مبیع وجود نداشته بیع باطل است” حال آنکه در فرض مزبور مبیع در زمان قرارداد وجود خارجی ندارد. مهم‌ترین مسئله در رابطه با قرارداد پیش فروش آپارتمان، توصیف حقوقی چنین قراردادهایی می‌باشد، نظرات مختلفی در این رابطه مطرح شده است لیکن آنچه از مفاد قرارداد پیش فروش آپارتمان و قصد و خواست مشترک طرفین بر می‌آید این است که قرارداد پیش فروش آپارتمان نمی‌تواند یک قرارداد خصوصی و یا صرفاً یک تعهد به بیع یا وعده متقابل بیع باشد بلکه قصد طرفین از انعقاد این قرارداد بیع می‌باشد. به عبارت دقیق‌تر قرارداد پیش فروش آپارتمان های ساخته نشده از نوع بیع معلق است و بیع معلق هم نوعی از عقد معلق می‌باشد و در صحت عقد بیع معلق نیز با توجه به مقررات قانون مدنی تردید وجود ندارد.
 
واژگان کلیدی: پیش فروش، قرارداد، بیع، بیع سلم، بیع معلّق، تعهد به بیع.
فصل اول
کلیات
 
الف) بیان مساله
مسکن ازجمله نیازهای اولیه و ضروری انسان است. در طول تاریخ، انسان توانست از بدویت خارج و تبدیل به انسان ابزارساز شود. ابزارسازی انسان موجب دگرگونی و پیشرفت در ساخت مسکن شد. نوع مصالح و مواد تشکیل دهنده ساختمان­ها از حالت اولیه خارج و تبدیل به مصالح پیچیده امروزی شد و به تبع، تحول و بهبود مصالح باعث گزافه شدن هزینه تمام شده ساختمان شد. لذا جامعه با بحرانی جدی مواجه شد، چه اینکه از یک طرف خریدارانی وجود داشتند که توانایی خرید ساختمان به‌صورت نقدی را نداشتند و از طرف دیگر، سازندگانی وجود داشتند که سرمایه‌شان برای ساخت ساختمان‌های استاندارد کافی نبود. به این ترتیب، قرارداد پیش فروش ساختمان در عرف معاملات پا به عرصه وجود نهاد؛ قراردادی که مشکلات پیش گفته را مرتفع کرد. پیش خریداران در این نوع قراردادها توانستند بهای قراردادی ساختمان را به‌طور اقساط بپردازند و از طرف دیگر سازندگان (پیش فروشندگان) نیز توانستند بخشی از عوض قراردادی را قبل از مبادرت به احداث ساختمان و در ابتدای قرارداد و مابقی آن را به‌موازات پیشرفت کار (تکمیل ساختمان) دریافت کنند. بدین ترتیب نه به‌پیش خریداران بابت پرداخت یک باره ثمن، فشاری وارد می‌شد و نه سازندگان با کمبود سرمایه و مشکل نقدینگی مواجه می‌شدند[1].
امروزه یکی از رایج‌ترین راه‌های تأمین مسکن، ساختمان سازی و ساختمان نشینی است .بروز این پدیده و توسعه آن موجب ایجاد تحولاتی در عرصه حقوق نیز شده است از جمله تصویب قانون تملک آپارتمان ها در سال 1343 که گامی اساسی در جهت حل مشکل مالکین ساختمان‌ها بوده است اما سؤالات و ابهامات زیادی در این زمینه بی‌پاسخ مانده است[2].
امروزه خرید و فروش ساختمان یکی از اقسام شایع بیع املاک می‌باشد که این امر به دو صورت ممکن است انجام شود یک فرض صورتی است که ساختمان به طور کامل ساخته شده و وجود خارجی دارد در این فرض بیع بر طبق قواعد عمومی نسبت به مال موجود صورت می‌گیرد و از این لحاظ با مشکلی مواجه نمی‌باشد فرض دیگر فروش ساختمان‌های است که هنوز ساخته نشده و در آینده باید ساخته شود در این فرض ساختمان وجود خارجی ندارد و فروشنده  ملتزم به ساخت وتحویل آن می‌شود و یا به عبارت دیگر “پیش فروش ساختمان” صورت می‌گیرد.البته موقعیت ساختمان و سایر ویژگی‌های آن معین می‌شود و فروشنده متعهد می‌شود که ظرف مهلت معین ساختمان، مزبور را بسازد و تحویل خریدار بدهد . قراردادی نو ظهور که به‌ظاهر با بعضی از احکام قانونی تعارض دارد از جمله ماده 361  ق. م که به‌موجب آن یکی از شرایط مورد معامله این است که هنگام عقد موجود باشد .این ماده مقرر می‌دارد: “اگر در بیع عین معین معلوم شود که مبیع وجود نداشته بیع باطل است” حال آنکه در فرض مزبور مبیع در زمان قرارداد وجود خارجی ندارد. البته در رابطه بانفوذ بیع عینی که در آینده ساخته می‌شود مانند ساختمان و مبلی که سفارش داده شده عده‌ای ازحقوقدانان صحت آن را ترجیح داده‌اند[3]  وعده‌ای چنین معامله‌ای را به استناد ماده 361 ق.م باطل دانسته‌اند و گفته‌اند که اگر مورد معامله خانه‌ای باشد که در آینده طبق نقشه‌ای معین و با مصالح مشخص در قطعه زمین معین ساخته خواهد شد، چنین معامله‌ای باطل است[4] .
مهم‌ترین مسئله در رابطه با قرارداد پیش فروش ساختمان، توصیف حقوقی چنین قراردادهایی می‌باشد، عدم وجود قانونی مدون که به طور صریح حقوق و تکالیف خریداران و فروشندگان این گونه ساختمان‌ها را مشخص کند و یا ضمانت اجرای تخلف طرفین قرارداد را از شرایط مقرر شده در قرارداد معین نماید و نیز رویه قضایی واحدی که پاسخگوی مشکلات و مسائل موجود در چنین قراردادهایی باشد خریداران و همچنین فروشندگان و سازندگان ساختمان‌های ساخته نشده را گریبان گیر مسائل و موضوعات بسیاری نموده است. می‌توان خریداری را تصور نمود که پس از انعقاد قرارداد فروش ساختمان به دنبال اختلافی که با طرف مقابل قرارداد پیدا کرده است به دستگاه قضایی پناه برده است به‌راستی تکلیف او چیست؟ قرارداد منعقده را چگونه باید تفسیر کرد و ماهیت این قرارداد چیست؟ آیا با اعلام بطلان قرارداد می‌بایست به دنبال باز پس گیری اقساطی باشد که به فروشنده پرداخته است؟ آیا صرفاً حق الزام متعهد را به تکمیل ساختمان دارد؟ یا می‌تواند در این موارد قرارداد را فسخ کند؟ یا اینکه او خود مالک ساختمان است و دیگری تعهد ساختن ساختمان را برای او بر عهده گرفته است.
هم حجم تخلف از انجام تعهدات قراردادی و هم تنوع تخلفات در این نوع قرارداد حیرت آور است. برخی از شایع‌ترین مشکلات این گونه قراردادها عبارت‌اند از: کلاه‌برداری پیش فروشندگان، فروش واحد مشترک به چندین شخص (معاملات معارض)، دریافت مبالغی بیشتر از مبلغ پیش بینی شده در قرارداد اولیه، عدم پیش بینی دقیق اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله (مانند مساحت اعیانی)[5] و همچنین مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود و همچنین تأخیر فراوان در انجام به‌موقع تعهدات قراردادی که در اکثر موارد منتهی به ضرر پیش خریدار می‌شود[6]. تشتّت در نظام حقوقی ایران در رابطه با قراردادهای پیش فروش ساختمان و مشکلات، پیش گفته، قانون‌گذار را بر آن داشت تا قانونی با عنوان « قانون پیش فروش ساختمان»، به‌عنوان فصل الخطاب آرا و نظرات پراکنده و متفاوت محاکم و دکترین حقوقی تصویب نماید[7].  قانون پیش فروش ساختمان که در واقع قانونی حمایتی از پیش خریداران است ، در دی ماه 1389 به تصویب مجلس رسید و تا حد زیادی مشکلات پیشین را رفع و رجوع نموده است.[8] در این تحقیق به بررسی قرارداد رسمی در قانون پیش فروش ساختمان پرداخته می­شود. و به دنبال پاسخ به سؤالات زیر است:ب) سؤالات پژوهش
1- سؤال اصلی پژوهش1-1 آیا تنظیم قرارداد رسمی در قانون پیش فروش ساختمان باعث کاهش تخلف می‌شود یا خیر؟

ادامه مطلب

سایت های دیگر :