2-7-6) فرآیندهای گزارش دهی داخلی

نهادهای دارای برنامه های ایجاد درستکاری و صداقت عموماً دارای فرآیندهای پیشرفته مقابله با تقلب و عوامل پیچیده نظارت هستند. تنها در جایی که تعهدات واضح و فرآیندهایی برای گزارش نقض مقررات وجود دارد امکان دارد که آنها مورد احترام واقع شوند. در جایی که چنین قواعدی از سوی مدیر رعایت واجرا شود، آن قواعد می تواند کارآمدی داشته باشد و کارمندان را از عدم تبعیت، خودسری یا قضاوت شخصی بازدارد. هر سازمانی می تواند سازوکارهایی متناسب با فرهنگ سازمانی خود اتخاذ کند. کارمندان ممکن است نیاز به این داشته باشند که در سطح معینی به یک ناظر گزارش دهند. ممکن است لازم باشد که در کلیه سازمان ها یک مقام اخلاقی به کار گماشته شود، به طوری که موارد مرجوعی را، در زمانی که ناظر به عنوان اولین گیرنده رسمی گزارشات در مظان اتهام قرار دارد، اخذ کند. این گونه ساز و کارها باید مستلزم ایجاد یک نظام ثبت دائمی گزارش ها توسط گیرنده باشد تا مسئولیت پذیری و نظارت های بعدی بتواند به جریان درآید. انتقال اطلاعات به تشکیلات نظارتی باید شفاف و مبتنی بر معیارهای صریحی باشد که براساس آن یک اتهام برای رسیدگی به ت

 

شکیلات قضایی ارجاع می شود هر کارمندی که از سوء عملکرد و تخلفات شغلی کارمندان دیگر آگاه شود باید متعهد باشد که آن را بلافاصله به مقام های صالحه گزارش دهد. نظام گزارش دهی و هشداردهی باید نهادینه شود و وجهه بد آن از بین برود و همچنین تضمین های حفاظتی کافی برای کسی که چنین کاری می کند فراهم شود.

2-7-7) سلب صلاحیت

اقدامات مشکوک مقامات اداری درگیر در فرآیندهای تصمیم گیری باید توسط یک هیأت بی طرف و منصف مورد رسیدگی قرار گیرد. اگر قواعد کلی درستی برای ارزیابی برخورد منافع و سلب صلاحیت ها وجود داشته باشد و آنها به خوبی توسط مدیران به مورد اجرا گذاشته شوند، یکی از زمینه های اصلی عدم اعتماد عمومی به حکومت به احتمال زیاد از بین می رود. در فرهنگ حکومتی 

 فراگیر[4] (GAD)، اختلال وسواسی فکری- عملی[5] (OCD)، اختلال استرس پس آسیبی[6] (PTSD) و اختلال استرس حاد هستند که در این اختلالات فرد عملاً اضطراب را تجربه می کند، اما در اختلالات جسمانی شکل، فرد اضطراب را تجربه نمی کند بلکه اضطراب، علت و توجیه نشانه های این اختلالات است. اختلالات جسمانی شکل پنج قسمت است: اختلال درد[7]، اختلال بد ریختی بدن[8]، خودبیمار انگاری یا هیستری، اختلال تبدیلی و اختلال جسمانی کردن (دیویسون و همکاران ، 1388).

2-2-1-1-فوبیاهای خاص
فوبی های خاص ترس هایی هستند که در اثر حضور یا پیش بینی یک موضوع یا موقعیت خاص به وجود می آید، مانند ترس از موقعیت هایی از قبیل قرار گرفتن در ارتفاع، ترس از حیوانات، ترس از پرواز با هواپیما، خفه شدن، رعد و برق، رانندگی، تاریکی، آب، فضاهای بسته، زنده به گور شدن، سوار آسانسور شدن، خون، میکروب، عبور از تونل ها یا روی پل ها و حتی هراس از آرایشگاه است. 10 تا 20 درصد جمعیت دنیا در طول زندگی خود با فوبیا رو به رو می شوند. فوبیا می تواند در هر سنی دامنگیر اشخاص شود، اما اغلب در دوران کودکی شکل می گیرند و میزان شیوع آن در میان زنان دو برابر مردان می باشد. حدود 2/19 میلیون آمریکایی به این فوبیاها دچارند (برنز ، 1388).

 

فوبیای اجتماعی یا هراس اجتماعی (SAD[9])، ترس آشکار و پیوسته از موقعیت های اجتماعی یا عملکردی است و از این ناشی می شود که فرد در این موقعیت ها به طرز خجالت آور یا تحقیر آمیزی رفتار خواهد کرد (رینگولد و همکاران، 2003؛ به نقل از آلدن و تیلور، 2011).

اختلال اضطراب اجتماعی سومین اختلال شایع روانپزشکی در ایالات متحده آمریکاست (فوا و کوزاک، 1986؛ به نقل از وانگ و همکاران، 2012). مبتلایان به این اختلال بسیار تلاش می کنند تا از موقعیت هایی که باعث فشار روانی می شود، اجتناب کنند و یا ممکن است آشفتگی های روانشناختی و بازتاب های جسمی، نظیر عرق کردن و نامنظم شدن ضربان قلب، را از خود نشان دهند. اختلال اضطراب اجتماعی می تواند به واسطه یک تاریخچه دقیق تشخیص داده شود و بطور موفقیت آمیزی با دارو درمانی و مداخله های روانشناختی درمان می شود (ویب[10] و همکاران، 2010). طبیعی است اگر گاه گاهی احساس ناراحتی و اضطراب متوسطی را در موقعیت های اجتماعی جدید یا شغل جدید تجربه کنیم، اما هنگامی که این احساس یا هیجان تبدیل به یک ترس مزمن شود که باعث ناراحتی یا منجر به اجتناب از موقعیت معینی شود، برای فرد مشکل ساز می شود (گایدوکویچ و کوکوفسکی، 2012). ترس افراطی و غیرمنطقی از مورد وارسی قرار گرفتن توسط دیگران یا انجام بعضی کارهای نامطلوب در برابر افراد غریبه به عنوان مشخصه اختلال اضطراب اجتماعی محسوب می شود. بیماران مبتلا به این اختلال ممکن است به میزان بسیار زیادی از موقعیت هایی که نیازمند ارتباط یا انجام کاری در یک مکان اجتماعی است، اجتناب کرده و یا ممکن است چنین موقعیت هایی را با اضطراب یا حالتی از ترس تحمل کنند (الیوت و ریفر[11]، 2000).

 است به عنوان یک پیش نیاز برای کار موثر با خانواده ها، درمانگران باید نسبت به اینکه خودشان چگونه تحت تاثیر خانواده ی اصلی شان بوده اند، آگاه باشند. در واقع، بوئن به طور فزاینده ای بر تمایزیافتگی خود درمانگر به عنوان عامل اصلی کارش تاکید می ورزد و معتقد است هر چه درمانگر بر روی تمایزیافتگی از خانواده ی اصلی خویش بیشتر کار کرده باشد، بهتر می تواند موضع بی طرف، غیرقابل نفوذ و عینی خود را در طول کار درمان حفظ کند. اگر یک درمانگر بیشتر از حد با یک عضو خانواده در مواجهه درمانی همانند سازی کند، احتمال دارد که موضوعات حل نشده ی دوران کودکی خودش دوباره زنده شود. بدون خود آگهی، ادراک های فرد، متاثر از تاریخچه ی شخصی او به غلط تعبیر می شوند. در آن صورت درمانگر ممکن است نتواند درکارش با دید عینی برخورد کند و یا برای درک مراجعان ویژه ای آمادگی داشته باشد. این قضیه اجتناب ناپذیر است که مسئله ای که تمایز یافتگی از خانواده ی اصلی را برای درمانگر تا این اندازه مهم می سازد این است که الگوهای رفتاری بین اشخاصی که درمانگر در خانواده ی اصلی خود آموخته است، در رابطه با مراجعان، تکرار خواهد شد(کوری[1]، 1996).

بوئن 5کارکرداساسی درمانگررادر،فرآینددرمان خانواده به شرح زیربیان می کند:

 

1)رابطه بین زن وشوهرراتعریف وروشن سازید(یعنی شجره نامه راترسیم کنید وبه کاربندید).

2)خودراازمثلث خانواده دورنگه دارید.

3)کارکردنظامهای عاطفی خانواده را آموزش دهید،درحالیکه ازنظریات این الگواستفاده میکنید.

4)تمایز وتقارنرابه وسیله کنترل خوددرطول درمان،نشان دهید.

5)مساله جدایی وقطع رابطه راحل کنید (کارلسون و اسپری.الولویس جی ترجمه نوابی نژاد, 1387).

واقعیت درمانی:

نظریه واقعیت درمانى[2] توسط ویلیام گلسر در طول زمانى که ریاست بخش روان‌پزشکى دانشگاه کالیفرنیا در لوس‌آنجلس را عهده‌دار بود، گسترش یافت  گلاسر با این باور کارش را شروع کرد 

(در فایل دانلودی نام نویسنده موجود است)

تکه هایی از متن پایان نامه به عنوان نمونه :

(ممکن است هنگام انتقال از فایل اصلی به داخل سایت بعضی متون به هم بریزد یا بعضی نمادها و اشکال درج نشود ولی در فایل دانلودی همه چیز مرتب و کامل است)

چکیده

با توجه به مشکلات موجود در شهرهای بزرگ مانند گسترش شهر بر روی اراضی باارزش کشاورزی پیرامون و فرسودگی فضایی – کالبدی بافتهای درونی شهر، لزوم اتخاذ روشها و راهبردهایی جهت برقراری توسعه پایدار شهرها بیش از پیش ضرورت دارد. در این خصوص راهبرد توسعه درون زای شهری، یعنی توجه به بهسازی بافت و نوسازی در بافتهای درونی و فرسوده شهرها- بدلیل وجود توانهای بالقوه و بالفعل موجود در آنها – روشی است که می تواند معضلات فضایی و کالبدی شهرها را حل نماید. اما یکی از موانع دسترسی به توسعه پایدار دورنی شهرها در این بافتها ضوابط و مقررات طرح های تفصیلی می باشد که در اغلب موارد، بدون مبانی علمی و تخصصی ، به عنوان مانعی دست و پاگیر جهت نوسازی اینگونه بافت ها می باشد. از جمله این ضوابط و مقررات، ضوابط ارتفاعی ساختمانها است. تحقیق حاضر در پی بررسی اثربخشی ضوابط و مقررات طرح های تفصیلی بر بهسازی و نوسازی مسکن در بافت فرسوده شهر اصفهان می باشد تا با شناسایی این تاثیرات محدودیت های قوانین شناسایی و راهکارهای اصلاح آنها بیان گردد.

با توجه به موضوع تحقیق، روش بکار رفته شده در این پایان نامه، روش توصیفی – تحلیلی می باشد. درتحقیق حاضر پس از ارائه مولفه های ارتفاعی در بافت های فرسوده و طرح 6 مدل، راهکارهایی مربوطه ارائه می گردد.

کلید واژه ها : مقررات شهرسازی، طرح تفصیلی، ضوابط ارتفاعی، بافت فرسوده، بهسازی، نوسازی.

فهرست مطالب

عنوان                                                                                                                                صفحه

بخش اول : مبانی نظری و فنی تحقیق

فصل اول : کلیات طرح تحقیق                                                                         

طرح مسئله 2
سوالات تحقیق 4
فرضیات تحقیق 4
اهداف تحقیق 5
سابقه و ضرورت انجام تحقیق 5
کاربرد تحقیق 5
استفاده كنندگان از نتیجه پایان نامه ( اعم از مؤسسات آموزشی ، پژوهشی ،  دستگاههای اجرایی و غیره ) 6
جنبة جدید بودن و نوآوری طرح 6
روش انجام تحقیق 6
 جامعة آماری و تعداد نمونه 7
روش تجزیه و تحلیل اطلاعات 7
تعریف مفاهیم و اصطلاحات کلیدی 7
1-12-1- اثربخشی 8

1-12-2-  مقررات 8

1-12-3- ضوابط و مقررات شهرسازی 8

1-12-4-  طرح تفصیلی 9

1-12-5-  بافت فرسوده شهری 9

1-12-6-  ضوابط ارتفاع 10

عنوان                                                                                                                                صفحه

1-12-7-  ضوابط سایه اندازی 10

1-12-8-  نوسازی 11

1-12-9- بهسازی 12

1-13- جمع بندی و نتیجه گیری 12

 

فصل دوم : مبانی نظری تحقیق

2-1- مقدمه 14

2-2- توسعه پایدار 15

2-2-1- توسعه پایدار شهری 15

2-2-2-  شاخص های توسعه پایدار شهری 17

2-2- 2-1-  شاخص سیاسی 17

 

2-2-2- 2- شاخص های اجتماعی – فرهنگی 17

2-2-2-3-  شاخص های اقتصادی 18

2-2-2-4- شاخص فناوری 19

2-2-2-5-  شاخص زیست محیطی 19

2-3- بررسی  بافت های شهری 20

2-3-1- بافت تاریخی 20

2-3 -2- بافت قدیم 21

2-3-3- بافت پیرامونی یا بافتهای با اسكان غیررسمی 21

2-3-4- بافت فرسوده 21

2-3-4-1-بافت های دارای میراث های شهری 22

2-3-4-2-  بافت های شهری(فاقد میراث شهری) 22

2-3-4-3-  بافت های حاشیه ای (سكونتگاههای غیررسمی ) 22

عنوان                                                                                                                                صفحه

2-3-5- ویژگی عمومی بافتهای فرسوده 23

2-3- 5- 1-  عمر ابنیه 23

2-3- 5- 2-  دانه بندی و تعداد طبقات 23

2-3- 5- 3-  نوع مصالح 23

2-3- 5- 4-  وضعیت دسترسی ها 23

2-3-5- 5- وضعیت خدمات و زیر ساختهای شهری 24

2-4- دیدگاههای نظری در زمینه بهسازی و نوسازی بافتهای شهری 24

2-4-1- اوژن ویوله لودو ( 1879- 1814 م ) 24

2-4-2- جان راسکین (1900- 1818م) 25

2-4-3- کامیلیو سیت (1843-1904م) 26

2-4-4- کامیلو بویی تو (1914-1836) 26

2-4-5- لوکا بلترامی ( 1933-1854) 27

2-4-6- لودویکو کوارونی (1987-1911) 28

2-4-7- گوستاو جیووانی (1873-1947) 29

2-4-8- پاتریس گدس(1854-1932م ) 29

2-4-9- شارل اوارد ژانره مشهور به لوكوربوزیه (1887 -1965 م) 30

2-4-10- کوین لینچ (1984-1918 م ) 31

2-4-11- کنزو تانگه  (1913) 32

2-4-12- ادموند بیکن (1910- 2005 ) 32

2-5- روشهای مداخله در زمینه بهسازی و  نوسازی بافتهای فرسوده 33

2-5-1- روش حفاظتی – بهداشتی 34

2-5-2- روش حفاظتی – تزیینی 34

2-5-3- روش بازسازی شهری 34

2-5-4- روش مرمتی معماری – شهری برای فضاهای محدود 35

عنوان                                                                                                                                صفحه

2-5-5-روش جامع مرمت شهری 35

2-6- جمع بندی و نتیجه گیری 36

 

فصل سوم : مبانی فنی تحقیق

3-1- مقدمه 38

3-2- روشهای تعیین ارتفاع 39

3-2 -1- روش گاباری 39

3-2 -2-روش سطح اشغال زمین و طبقات 40

3-2-3-روش سطح فضای باز 41

3-2-4- روش سطح آشکاری آسمان 41

3-2-5- روش شاخص روشنایی 43

3-3- عوامل و مولفه های موثر بر ارتفاع پذیری ساختمانها 44

3-3-1- عوامل و مولفه های عام و کلی 45

3-3-1-1-  عوامل و مولفه های طبیعی – اقلیمی موثر در  ارتفاع پذیری ساختمانها 45

3-3-1-1-1- عرض جغرافیایی وموقعیت سالیانه خورشید( نقاط اوج و حضیض سالیانه خورشید) 45

3-3-1-1-2- موقعیت خورشید 46

3-3-1-1-3- اقلیم و شرایط آب و هوایی منطقه 48

3-3-1-1-4- توپوگرافی و شیب زمین 50

3-3-1-2- عوامل ومولفه های حقوقی و قانونی(ضوابط و مقررات شهرسازی طرح تفصیلی) ارتفاع پذیری ساختمان ها 51

3-3-1-2-1- منطقه بندی ارتفاعی شهر 52

3-3-1-2-2- حرایم و محدودیتهای ارتفاعی 52

3-3-2- عوامل و مولفه های خاص و موضعی 53

3-3-2-1- ویژگی ها و مشخصات فضایی – کالبدی فردی پلاک و ساختمان 54

عنوان                                                                                                                                صفحه

3-3-2-1-1-  جهت گیری قطعات و دانه بندیهای شهری نسبت به خورشید یا رون 54

3-3-2-1-2-  نسبت طول به عرض زمین 59

3-3-2-1-3- الگوی کالبدی ساخت مسکن 60

3-3-2-1-4- مساحت زمین 61

3-3-2-1-5- مقطع و شکل طبقاتی ساختمانهای سایه پذیر 61

3-3-2-1-6- شکل همجواری ساختمان با ساختمانهای پیرامون 64

3-3-2-1-7 – نحوه  قرار گیری ، نسبت  و چیدمان باز شوها  و  پنجره های  جبهه  جنوبی ( جبهه اصلی )

ساختمانهای شمالی 65

3-3-2-1-8- سطح اشغال 66

3-3-2-1-9- شکل سطح اشغال (ترکیب توده و فضا ) 66

3-3-2-1-10- جهت گیری پلاک نسبت به معبر یا دسترسی پلاک به معبر 74

3-3-2-2- ویژگیها و مشخصات فضایی – کالبدی گروهی پلاک ها و ساختمانهای همجوار و بافت 77

3-3-2-2-1- الگوی شبکه معابر 78

3-3-2-2-2- عرض معابر 78

3-3-2-2-3- جهت معابر 79

3-4- جمع بندی و نتیجه گیری 79

فصل چهارم : مروری بر تجارب طرح های توسعه شهری در جهان

4-1- مقدمه 82

4-2- نگرشی به تاریخچه  طرح های توسعه شهری در جهان 83

4-2-1- تجارب انگلستان 89

4-2-2- تجارب فرانسه 93

4-2-3- تجارب کشور آلمان 96

4-2-4-تجارب کشور ایالات متحده آمریکا 98

عنوان                                                                                                                                صفحه

4-2-5- تجارب چین 100

4-2-6- تجارب ژاپن 100

4-3- جمع بندی و نتیجه گیری 106

 

فصل پنجم : جایگاه طرح های توسعه شهری در نظام برنامه ریزی شهری ایران

5-1- مقدمه 108

5-2- بررسی اصطلاحات قانونی 109

5-2-1- قانون 109

5-2-1-1- قانون اساسی 109

5-2-1-2- قانون عادی 109

5-2-1-3- آیین نامه 110

5-2-1-4- تصویب نامه 110

5-2-1-5- بخشنامه 110

5-3- تجارب ایران در نظام برنامه ریزی شهری 111

5-4- نظام طرحهای توسعه شهری در ایران 117

5-4-1- طرح های جامع 118

5-4-2- طرح های  توسعه و عمران شهر و حوزه نفوذ 118

5-4-3- طرح های هادی شهری 119

5-4-4- طرح های جزئیات شهرسازی 119

5-4-5- طرح های آماده سازی زمین 120

5-4-6- طرح های  شهرستان 120

5-4-7- طرح های  منطقه شهری 121

5-4-8- طرح های بهسازی و نوسازی بافتهای قدیم 121

5-4-9- طرح های تفصیلی 122

عنوان                                                                                                                                صفحه

5-5- جمع بندی و نتیجه گیری 123

فصل ششم : ضوابط و مقررات ارتفاع پذیری بافت های شهری

6-1- مقدمه 125

6-2- ضوابط و مقررات عام سایه اندازی بافت های شهری 126

6-2-1- تصویب طرح های ملی موثر در توسعه شهرها 126

6-2-2-  ضوابط   منطقه بندی  و تعیین   تراکم های  ساختمانی و کاربری  اراضی  در  طرح های  توسعه

شهری 126

6-2-3-  ضوابط و مقررات افزایش تراکم و بلند مرتبه سازی 127

6-2-4- ضوابط و مقررات منطقه بندی مسكونی شهرها به مجتمع آپارتمانی، چندخانواری و تك واحدی در جهت حفظ حقوق همسایگی در واحدهای مسكونی به لحاظ تأمین نور، آفتاب و عدم اشراف 129

6-2-5- كنترل تراكم ساختمانی و تعیین سطح اشغال در مناطق مسكونی ( براساس حفظ سرانه فضای باز، تشویق بلندمرتبه سازی، كاهش سطح زیربنای مسكونی و عدم تفكیك ) 130

6-2-6- ارتفاع ساختمان ( تعداد طبقات روی پیلوت ) با توجه به عرض ترافیکی گذرهای اطراف 131

6-2-7- احداث ساختمان های (6) طبقه و بیشتر در شهر تهران 132

6-2-8- جلوگیری از افزایش محدوده شهرها 133

6-2-9- موضوع بافت های فرسوده شهری 133

6-2-10- شاخصهای شناسایی بافت های فرسوده شهری 134

6-2-11- اعطای تراکم تشویقی در بافتهای فرسوده شهری 134

6-2-12- آیین نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن 135

6-3- ضوابط و مقررات خاص ارتفاع پذیری بافت های شهری 136

6-3-1- مقدمه 136

6-3-2- ضوابط و مقررات ساختمانی و شهرسازی طرح تفصیلی شهر اصفهان 136

عنوان                                                                                                                                صفحه

6-3-3- تعریف مفاهیم 138

6-3-4- ضوابط و مقررات عمومی 140

6-3-4-1- مشرفیت، معماری و نحوه استقرار بناها 141

6-3-4-2- پارکینگ ها 143

6-4- جمع بندی و نتیجه گیری 143

 

بخش دوم : تجزیه و تحلیل یافته ها و ارائه راهکارهای پیشنهادی تحقیق

 

فصل هفتم : شناخت اجمالی نمونه موردی

7 -1- مقدمه 147

7-2- معرفی اجمالی شهر اصفهان 148

7 -2-1  موقعیت جغرافیایی شهر اصفهان 148

7-2-2- توپوگرافی شهر اصفهان 148

7-3- مهمترین عناصر اقلیمی در شهر اصفهان 149

7-3-1-  درجه حرارت 150

7-3-2- ساعات آفتابی 151

7-3-3- موقعیت خورشید 152

7-3-4- سایر عناصر اقلیمی 156

7-4- بررسی تحولات جمعیتی در سرشماریهای رسمی کشور 156

7-5- تاریخچه شکل گیری ساختار فضایی – کالبدی شهر اصفهان 160

7-6- شناخت بافت فرسوده در سطح مناطق شهری اصفهان 164

7 -7- طرح های توسعه شهری در اصفهان 168

7-7-1- طرح های جامع کوکس (1338 ه.ش ) 169

عنوان                                                                                                                                صفحه

7-7-2- طرح جامع و تفضیلی ارگانیک 170

7-7-3- طرح منطقه اصفهان 172

7-7-4- طرح تجدید در طرح جامع وتفضیلی ارگانیک 173

7-7-5- طرح بازنگری طرح تفصیلی 174

7-8- جمع بندی و نتیجه گیری 176

فصل هشتم : تجزیه و تحلیل یافته ها

8-1- مقدمه 179

8-2-  تدوین  مدل  نظری  و تجریدی  عوامل و مولفه های  موثر در  ارتفاع پذیری  ساختمانها  در  شهر

اصفهان 180

8-2-1- عوامل و مولفه های عام و کلی 181

8-2-1-1- عوامل و مولفه های طبیعی – اقلیمی موثر در ارتفاع پذیری ساختمانها 181

8-2-1-1-1- عرض جغرافیایی و موقعیت سالیانه خورشید(نقاط اوج و حضیض سالیانه خورشید) 182

8-2-1-1-2- موضع یا مسیر حرکت روزانه خورشید 182

8-2-1-1-3- اقلیم و شرایط آب و هوایی منطقه 182

8-2-1-1-4- توپوگرافی و شیب زمین 183

8-2-1-2- عوامل و مولفه های حقوقی و قانونی ( ضوابط و مقررات شهرسازی طرح تفصیلی ) ارتفاع پذیری ساختمان ها 184

8-2-1-2-1- پهنه بندی ارتفاعی 184

8-2-1-2-2- حرایم و محدودیتهای ارتفاعی 185

8-2-2- عوامل و مولفه های خاص و موضعی 185

8-2-2-1- ویژگی ها و مشخصات فضایی – کالبدی فردی 185

8-2-2-1- جهت گیری قطعات و دانه های شهری نسبت به خورشید یا رون 186

8-2-2- 2- نسبت طول به عرض زمین 186

عنوان                                                                                                                                صفحه

8-2-2- 3-  الگوی کالبدی ساخت مسکن 188

8-2-2- 4-  مساحت زمین 188

8-2-2- 5- شکل ساختمان 189

8-2-2- 6- سطح اشغال 189

8-2-2- 7- شکل سطح اشغال 190

8-2-2- 8- جهت گیری پلاک نسبت به معبر 190

8-2-2- 9- نسبت بازشوها در جبهه اصلی ساختمان 191

8-2-3- ویژگیها و مشخصات فضایی – کالبدی گروهی پلاک ها و ساختمانهای همجوار و بافت 191

8-2-3-1- الگوی شبکه معابر 191

8-2-3-2- عرض معابر 192

8-2-3-3- جهت معابر 192

8-3- تدوین مثال واره های ارتفاع پذیری ساختمانها 193

8-3-1- مثال واره های شماره 1 196

8-3-2- مثال واره های شماره 2 203

8-3-3- مثال واره های شماره 3 208

8-3-4- مثال واره های شماره 4 214

8-3-5- مثال واره های شماره 5 220

8-3-6- مثال واره های شماره 6 226

8- 4- تحلیل مدل نظری و تجریدی ارتفاع پذیری ساختمانها در نمونه های عملی بافت شهری اصفهان 232

8-4-1- نمونه  منظم بافت فرسوده شهری 233

8-4-2- نمونه نامنظم بافت فرسوده شهری 239

8-5- جمع بندی و نتیجه گیری 245

عنوان                                                                                                                                صفحه

فصل نهم : نتیجه گیری و ارائه راهکارهای پیشنهادی

9-1- مقدمه 247

9- 2- مروری بر مطالعات پیشین 248

9-3-  بررسی سوال و فرضیه تحقیق 248

9-4- ارائه راهکارهای پیشنهادی مرتبط با موضوع تحقیق 251

9-4-1- تغییر نسبت طول به عرض 251

9-4-2- اضافه کردن ارتفاع پیلوت یا زیرزمین به ارتفاع ساخت قطعه جنوبی 252

9-4-3- اضافه کردن ارتفاع پنجره ارتفاع  ساخت قطعه جنوبی 252

9-4-4- اضافه نمودن میزان عقب نشینی جبهه شمالی به ارتفاع بنا (تغییر در نحوه استقرار بنا در قطعه) 253

9-4-5- تغییر و اصلاح ضابطه سایه اندازی  40%  طول پلاک شمالی به رعایت 40 %  طول  خود  همان  پلاک 253

9-4-6- تغییر در استانداردهای ساعات نیاز به بهره مندی از نور خورشید 254

9-5- بررسی راهکارهای پیشنهادی در مثال واره های ارتفاع پذیری ساختمانها 254

9-5-1- مثال واره های شماره 1 راهکارهای اجرایی پیشنهادی 254

9-5-2 مثال واره های شماره 2 راهکارهای اجرایی پیشنهادی 257

9-6-  محدودیتها و مشکلات تحقیق 261

9-7- پیشنهادات تحقیقات بعدی 263

9-8- جمع بندی و نتیجه گیری 263 

بخش سوم : منابع و ماخذ

فهرست منابع 265

عنوان                                                                                                                                صفحه

فهرست جداول

جدول 3-1 : مزایا و معایب گونه های مختلف واحدهای مسکونی 62

جدول 4-1 : تحول پارادایم های شهرسازی در قرن بیستم 88

جدول 4–2 : توزیع مسوولیت های برنامه ریزی در سطوح مختلف دولت 94

جدول 4-3  : انواع طرح های متداول در آلمان 97

جدول 4-4 : مرجع تصویب طرح های مختلف در چین 101

جدول 4-5 : ویژگیهای اصلی نظام مدیریت توسعه شهری در کشورهای مورد مطالعه 104

جدول 4-6 : ویژگیهای اصلی نظام مدیریت توسعه شهری در کشورهای مورد مطالعه 105

جدول 5-1 : سطوح تصمیم گیری سلسله مراتب طرحهای توسعه کالبدی ( سطح ملی –  محلی ) 114

جدول 5-2 : تعاریف، ویژگیها، محتوا و وظایف طرح های جامع توسعه و عمران شهری 115

جدول 6-1 : حداقل فضای باز به ازای هر واحد مسکونی بر اساس تعداد طبقات 131

جدول 6-2 :  ارتفاع ساختمان ( تعداد طبقات روی پیلوت )  با  توجه  به  عرض  ترافیکی  گذرهای  اطراف

آن 132

جدول  7-1  :  رژیم حرارتی فصلی  ایستگاه هواشناسی اصفهان 150

جدول  7-2 :  میانگین تعداد ساعات آفتابی در اصفهان 152

جدول  7-3 : تعیین درجات موقعیت خورشید در آسمان برای اول فروردین ، تیر ، مهر و دی 155

جدول 7-4  : جمعیت شهر اصفهان از سال 1335 الی 1385 156

جدول 7-5  : تغییرات خانوار در شهر اصفهان 157

جدول 7-6 : جمعیت، درصد جمعیت ، بعد خانوار و نسبت جنسی در مناطق چهارده گانه شهر اصفهان در سال 85 166

جدول 7-7  : مساحت مناطق شهر اصفهان و بافتهای فرسوده  آن 168

جدول 8-1 : عوامل و مولفه های عام و کلی ارتفاع ساختمانها در شهر اصفهان 193

جدول 8-2 : عوامل و مولفه های خاص و موضعی ارتفاع پذیری ساختمانها در شهر اصفهان 195

جدول 8-3 : ارتفاع ساختمان جنوبی بدون ایجاد سایه اندازی نامطلوب برروی ساختمان شمالی در مثال واره شماره 1 199

جدول 8-4  : میزان ارتفاع مجاز در مثال واره اول براساس موقعیت خورشید 202

جدول 8-5 : ارتفاع ساختمان جنوبی بدون ایجاد سایه اندازی نامطلوب برروی ساختمان شمالی در مثال واره شماره 2 207

جدول 8-6 : میزان ارتفاع مجاز در مثال واره دوم براساس موقعیت خورشید 208

جدول 8-7 : ارتفاع ساختمان جنوبی بدون ایجاد سایه اندازی نامطلوب برروی ساختمان شمالی در مثال واره شماره 3 213

جدول 8-8  : میزان ارتفاع مجاز در مثال واره سوم براساس موقعیت خورشید 214

جدول 8-9 : ارتفاع ساختمان جنوبی بدون ایجاد سایه اندازی نامطلوب برروی ساختمان شمالی در مثال واره شماره 4 219

جدول 8-10 : میزان ارتفاع مجاز در مثال واره چهارم براساس موقعیت خورشید 220

جدول 8-11 : ارتفاع ساختمان جنوبی بدون ایجاد سایه اندازی نامطلوب برروی ساختمان شمالی در مثال واره شماره 5 225

جدول 8-12 : میزان ارتفاع مجاز در مثال واره پنجم براساس موقعیت خورشید 226

جدول 8-13 : ارتفاع ساختمان جنوبی بدون ایجاد سایه اندازی نامطلوب برروی ساختمان شمالی در مثال واره شماره 6 231

جدول 8-14 : میزان ارتفاع مجاز در مثال واره ششم براساس موقعیت خورشید 232

جدول 8-15 : عوامل و مولفه های خاص و موضعی ارتفاع پذیری ساختمانها در بلوک منظم از بافت فرسوده منطقه 4 شهر اصفهان 235

جدول 8-16 : ارتفاع پذیری قطعات در بافت منظم از بافت فرسوده منطقه 4 شهر اصفهان براساس موقعیت

خورشید 236

جدول 8-17 : عوامل و مولفه های خاص و موضعی ارتفاع پذیری ساختمانها در بلوک نامنظم از بافت فرسوده منطقه 3 شهر اصفهان 241

جدول 8-18 : ارتفاع پذیری قطعات در بافت نامنظم از بافت فرسوده منطقه 3 شهر اصفهان براساس موقعیت

خورشید 242

جدول 9-1 : ارتفاع ساختمان جنوبی بدون ایجاد سایه اندازی نامطلوب برروی ساختمان شمالی در مثال واره شماره 1  راهکارهای پیشنهادی 259

جدول 9-2 : ارتفاع ساختمان جنوبی بدون ایجاد سایه اندازی نامطلوب برروی ساختمان شمالی در مثال واره شماره 2  راهکارهای پیشنهادی 262

عنوان                                                                                                                                صفحه

فهرست اشکال

شکل 1-1  : حریم سایه اندازی بنا 11

شکل 3-1  : روش گاباری در تعیین ارتفاع ساختمانها 40

شکل 3-2  : روش سطح اشغال زمین و طبقات در تعیین ارتفاع ساختمانها 42

شکل 3-3  : روش سطح آشکاری آسمان در تعیین ارتفاع ساختمانها 43

شکل 3-4 : روش شاخص روشنایی در تعیین ارتفاع ساختمانها 44

شکل 3-5 : زاویه ارتفاع و زاویه سمت خورشید 48

شکل 3- 6 : جهت ساختمان در رابطه با اقلیم 56

شکل 3-7 : رون راسته در شهرسازی 57

شکل 3-8 : رون اصفهانی در شهرسازی 58

شکل 3-9  : رون کرمانی در شهرسازی 59

شکل 3-10 : الگوی اول (ساختمان یک طرفه ) شکل سطح اشغال 67

شکل 3-11 : الگوی دوم شکل سطح اشغال 67

شکل 3-12 : الگوی سوم ( ساختمان یک طرفه ) شکل سطح اشغال 68

شکل 3-13 : الگوی چهارم شکل سطح اشغال 69

شکل 3-14 : الگوی پنجم شکل سطح اشغال 70

شکل 3-15 : الگوی ششم (ساختمان دو طرفه مجزا ) شکل سطح اشغال 71

شکل 3-16 : الگوی هفتم ( ساختمان U شکل ) شکل سطح اشغال 72

شکل 3-17 : الگوی هشتم (ساختمان حیاط مرکزی  ) شکل سطح اشغال 73

شکل 3-18 : جهت گیری پلاک نسبت به معبر 75

شکل 5-1 : مدل سلسله مراتبی قوانین شهری 111

شکل 6-1 : حریم اشراف و حریم سایه اندازی مجاز بنا 139

شکل 6-2 : تعیین محدوده شهر قدیم و منطقه تاریخی شهر اصفهان 141

شکل 6-3 : نحوه جانمایی بنا در حاشیه معابر با عرض بیست متر و بیشتر شمالی – جنوبی 142

شکل 8-1 : رون اصفهانی در شهرسازی 187

شکل 8-2 : انواع الگوهای متعارف شکل سطح اشغال 190

شکل 8-3 :موقعیت قطعه سایه انداز(قطعه جنوبی)وقطعه سایه پذیر در مثال واره شماره1 196

شکل 8-4 : موقعیت ساخت در قطعه سایه انداز ( قطعه جنوبی ) و سایه پذیر( قطعه شمالی ) در مثال واره اول 198

شکل 8-5 : موقعیت خورشید و ارتفاع سایه اندازی در مثال واره اول در اول تابستان در ساعات  9 صبح الی 12 ظهر 200

شکل 8-6  : موقعیت خورشید و ارتفاع سایه اندازی در مثال واره اول در اول زمستان در ساعات  9 صبح الی 12 ظهر 201

شکل 8-7 :موقعیت قطعه سایه انداز(قطعه جنوبی)وقطعه سایه پذیردر مثال واره شماره 2 203

شکل 8-8 : موقعیت ساخت در قطعه سایه انداز ( قطعه جنوبی ) و سایه پذیر( قطعه شمالی ) در مثال واره  دوم 204

شکل 8-9  : موقعیت خورشید و ارتفاع سایه اندازی در مثال واره دوم در اول فصل تابستان در ساعات 9 صبح الی 12 ظهر 205

شکل 8-10 : موقعیت خورشید و ارتفاع سایه اندازی در مثال واره دوم در اول فصل زمستان درساعات 9 صبح الی 12 ظهر 206

شکل 8-11:موقعیت قطعه سایه انداز(قطعه جنوبی)وقطعه سایه پذیردرمثال واره شماره 3 209

شکل 8-12 : موقعیت ساخت در قطعه سایه انداز ( قطعه جنوبی ) و سایه پذیر( قطعه شمالی ) در مثال واره سوم 210

شکل 8-13 : موقعیت خورشید و ارتفاع سایه اندازی در مثال واره سوم در اول فصل تابستان درساعات 9 صبح الی 12 ظهر 211

شکل 8-14 : موقعیت خورشید و ارتفاع سایه اندازی در مثال واره سوم در اول فصل زمستان درساعات 9 صبح الی 12 ظهر 212

شکل 8-15 :موقعیت قطعه سایه انداز(قطعه جنوبی)وقطعه سایه پذیر در مثال واره شماره 4 215

شکل 8-16 : موقعیت ساخت در قطعه سایه انداز ( قطعه جنوبی ) و سایه پذیر( قطعه شمالی ) در مثال واره چهارم 216

شکل 8-17 : موقعیت خورشید و ارتفاع سایه اندازی در مثال واره چهارم در اول فصل تابستان در ساعات 9 صبح الی 12 ظهر 217

شکل 8-18 : موقعیت خورشید و ارتفاع سایه اندازی در مثال واره چهارم در اول فصل زمستان در ساعات 9 صبح الی 12 ظهر 218

شکل 8-19:موقعیت قطعه سایه انداز(قطعه جنوبی)وقطعه سایه پذیر در مثال واره شماره 5 221

شکل 8-20 : موقعیت ساخت در قطعه سایه انداز ( قطعه جنوبی ) و سایه پذیر( قطعه شمالی ) در مثال واره پنجم 222

شکل 8-21 : موقعیت خورشید و ارتفاع سایه اندازی در مثال واره پنجم در اول فصل تابستان در ساعات 9 صبح الی 12 ظهر 223

شکل 8-22 : موقعیت خورشید و ارتفاع سایه اندازی در مثال واره پنجم در اول فصل زمستان درساعات 9 صبح الی 12 ظهر 224

شکل 8-23:موقعیت قطعه سایه انداز(قطعه جنوبی)وقطعه سایه پذیر در مثال واره شماره 6 227

شکل 8-24 : موقعیت ساخت در قطعه سایه انداز ( قطعه جنوبی ) و سایه پذیر( قطعه شمالی ) در مثال واره ششم 228

شکل 8-25 : موقعیت خورشید و ارتفاع سایه اندازی در مثال واره ششم در اول فصل تابستان درساعات 9 صبح الی 12 ظهر 229

شکل 8-26 : موقعیت خورشید و ارتفاع سایه اندازی در مثال واره ششم در اول فصل زمستان در ساعات 9 صبح الی 12 ظهر 230

شكل 9-1  : موقعیت قطعه سایه انداز ( قطعه جنوبی ) و قطعه سایه پذیر در مثال واره شماره 1 راهکارهای اجرایی پیشنهادی 255

شکل 9-2 : موقعیت ساخت در قطعه سایه انداز ( قطعه جنوبی ) و سایه پذیر( قطعه شمالی ) در مثال واره اول با ارتفاع 12.8 و 13.6 متر 256

شكل 9-3 : موقعیت قطعه سایه انداز ( قطعه جنوبی ) و قطعه سایه پذیر در مثال واره شماره2 راهکارهای اجرایی پیشنهادی 258

شکل 9-4 : موقعیت ساخت در قطعه سایه انداز ( قطعه جنوبی ) و سایه پذیر( قطعه شمالی ) در مثال واره دوم با ارتفاع 14.40 و 15.20 260

عنوان                                                                                                                                صفحه

فهرست نقشه ها

نقشه 7-1 : شهرستانهای موجود در استان اصفهان و جایگاه شهر اصفهان 149

نقشه  7-2 : اصفهان در دوره صفویه ( 1006 تا 1136 میلادی ) 161

نقشه 7-3  : ساختار شهر صفوی 161

نقشه 7-4 : ساختار شهر اصفهان دوره معاصر 162

نقشه 7-5 : محورهای توسعه شهر اصفهان  در دوره صفویه 164

نقشه 7-6 : توزیع جمعیت در مناطق چهاده گانه شهر اصفهان 165

نقشه 7-7 : بافتهای فرسوده مصوب در کل مناطق شهر اصفهان 167

نقشه 8-1 : موقعیت جغرافیایی بلوک منظم از بافت فرسوده منطقه 4 شهر اصفهان 234

نقشه 8-2 : ارتفاع قطعات بر اساس ضوابط طرح های تفصیلی در بافت منظم از بافت فرسوده منطقه 4 شهر اصفهان 237

نقشه 8-3 : موقعیت جغرافیایی بلوک نامنظم از بافت فرسوده منطقه 3 شهر اصفهان 240

نقشه 8-4 : ارتفاع قطعات بر اساس ضوابط طرح های تفصیلی در بافت نامنظم از بافت فرسوده منطقه 3 شهر اصفهان 243

عنوان                                                                                                                                صفحه

فهرست نمودار

نمودار 3-1 : مدل نظری عوامل و مولفه های موثر بر ارتفاع پذیری ساختمانها 47

نمودار 4-1 : ساختار توسعه و عمران در انگلستان 91

نمودار 7-1 : رژیم حرارتی ایستگاه سینوپتک اصفهان 151

نمودار 7-2 : نمودار مسیر خورشید برای عرض جغرافیایی ˚32 153

نمودار 7-3 : ترسیم مسیر خورشید در آسمان برای عرض جغرافیایی ˚32 154

نمودار  7-4 : تغییرات نرخ رشد سالانه جمعیت در شهر اصفهان طی سالهای 1335- 1385 157

نمودار 7-5  : تغییرات بعد خانوار در شهر اصفهان طی سالهای 1335- 1385 158

نمودار 7-6  : تعدادمردان وزنان درشهراصفهان در سال1385 به درصد 159

نمودار 7-7  :  هرم سنی شهراصفهان درسال 1385 159

نمودار 8-1 : عوامل و مولفه های عام و کلی ارتفاع پذیری ساختمان ها 180

نمودار 8-2 : عوامل و مولفه های طبیعی– اقلیمی ارتفاع پذیری در شهر اصفهان 181

نمودار 8-3  : عوامل و مولفه های حقوقی و قانونی ضوابط و مقررات شهرسازی طرح تفصیلی ارتفاع پذیری ساختمان ها 184

نمودار 8-4  : عوامل و مولفه های خاص و موضعی سایه اندازی ساختمانها 185

نمودار 8-5  : عوامل و مولفه های فردی پلاک ها در تعیین ارتفاع پذیری ساختمانها 187

نمودار 8-6 : ویژگیها و مشخصات فضایی – کالبدی گروهی بافت موثر در ارتفاع پذیری ساختمانها 192

عنوان                                                                                                                                صفحه

فهرست تصاویر

تصویر 8-1 : عکس های گرفته شده از بافت منظم ناحیه 8 از منطقه 4 شهر اصفهان 238

تصویر 8-2 : عکس های گرفته شده از بافت نامنظم ناحیه 14 از منطقه 3 شهر اصفهان 244

مقدمه

توجه به نوسازی بافت های فرسوده شهری  می تواند چارچوب مناسبی را تحقق توسعه پایدار شهرهای امروز به دست دهد. از آنجا که یکی از موانع دستیابی به توسعه پایدار شهری ، ضوابط و مقررات محدود کننده شهرسازی می باشد، تحقیق حاضر تلاش می کند تا تاثیر ضوابط و مقررات ارتفاع پذیری طرح های تفصیلی را بر بهسازی و نوسازی مسکن در بافت های فرسوده شهر اصفهان بررسی نماید. بدین منظور، در فصل اول پایان نامه، کلیات تحقیق، شامل بیان مساله، هدف تحقیق، سوال و فرضیه تحقیق، و معرفی اصطلاحات کلیدی مربوط آورده شده است. فصول دوم و سوم  تحقیق حاضر به ارائه مبانی نظری و فنی تحقیق به ترتیب شامل معرفی توسعه پایدار، شناسایی بافت های شهری و نظریات نوسازی بافت های شهری، تعیین روشهای ارتفاعی و شناسایی مولفه های موثر در ارتفاع پذیری ساختمانها اختصاص دارد. فصل چهارم و پنجم، تجارب کشورهای مختلف جهان و کشور ایران را در زمینه تهیه طرح های توسعه شهری بیان می دارد و در فصل ششم ضوابط عام و خاص ارتفاع پذیری بافت های شهری ارائه می گردد. در فصل هفتم، شهر اصفهان و بافت های فرسوده آن ، جمعیت و طرح های توسعه شهری در آن شناخته می شود. فصل هشتم، تشریح کننده عوامل و مولفه های سایه اندازی در قطعات موجود در بافت فرسوده شهر اصفهان و ارائه 6 مدل عملی-مثالی و بررسی موارد مذکور در دو نمونه بافت فرسوده می باشد. فصل پایانی نیز به ارائه نتیجه کلی تحقیق و راهکارهای پیشنهادی تعلق دارد.

طرح مسئله

در طی دهه های اخیر، رشد سریع در شهرهای بزرگ و کلان شهرها  که عمدتا” ناشی از افزایش جمعیت، بدلیل رشد طبیعی جمعیت و مهاجرت از روستا و شهرهای کوچک به آنهاست، دگرگونی زیادی در ساختار فضایی – کالبدی و شرایط اقتصادی و اجتماعی زیست این شهرها بوجود آورده است. رشد شهر نشینی و افزایش جمعیت شهرهای بزرگ و کلان شهرها دو دسته اثرات نامطلوب بر ساختار فضایی و کالبدی این شهرها در پی داشته است. از یک طرف گسترش شهر در پیرامون و حاشیه و عمدتا” بر اراضی کشاورزی و باغات را دامن زده است و باعث از بین رفتن منابع ارزشمند محیط سبز و طبیعی شهرها شده است، که لزوم توجه به راهکارهایی را برای جلوگیری از تخریب اراضی کشاورزی اطراف شهرها را بیش از پیش حیاتی ساخته است. از طرف دیگر تحت تاثیر گسترش افقی شهر، بافت درونی شهرها با مشکلات عدیده ای از جمله فرسودگی مواجه شده اند. موقعیت عمدتا” مرکزی و وجود برخی زیرساختهای مورد نیاز شهری در بافتهای درونی شهر ضرورت توجه به این بافتها را دوچندان کرده است.

با توجه به این دو دسته مسائل و مشکلات فضایی – کالبدی شهرهای بزرگ ( 1- گسترش شهر بر روی اراضی باارزش کشاورزی پیرامون، 2 – فرسودگی فضایی – کالبدی بافتهای درونی شهر ) لزوم اتخاذ روشها و راهبردهایی برای توسعه شهرها که بتواند این دو دسته مسائل و مشکلات مطرح شده را سامان بخشد، بیش از پیش ضرورت دارد. در این خصوص راهبردهای  مختلفی مورد توجه مدیران و برنامه ریزان شهری قرار می گیرد که از این میان، راهبرد توسعه درون زای شهری، یعنی توجه به بهسازی بافت و نوسازی مسکن در بافتهای درونی و فرسوده شهرها، راهبرد و روشی است که می تواند این دو دسته مسائل و معضلات فضایی – کالبدی شهرها را بطور همزمان حل نماید. از جمله علت هایی که نوسازی و بهسازی بافتهای فرسوده و درونی شهرها را به عنوان یک راهبرد و روش اصولی و علمی در جهت حل مسائل و مشکلات شهرها توجیه می نماید، وجود توانهای بالقوه و بالفعل موجود در آنهاست. از جمله این توانها، می توان به وجود زیرساختهای مورد نیاز شهری شامل آب و فاضلاب، برق، گاز و مخابرات و شبکه راههای ارتباطی بالنسبه مطلوب، دسترسی آسان این بافتها به مراکز تجاری، فرهنگی و آموزشی که ناشی از موقعیت مرکزی آنها در ساختار شهرها می باشد، اشاره نمود. متاسفانه باوجود این امکانات و فرصت هایی که بافتهای درونی شهرها در مقایسه با اراضی پیرامونی شهرها از آنها برخوردارند، بدلیل پاره ای از موانع  نتوانسته در چرخه توسعه پایدار شهری نقش موثری ایفا نمایند.

امروزه، مشکلات اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، بهداشتی و کالبدی موجود در بافتهای درونی و عمدتا” فرسوده شهرها باعث شده که ساکنین اصیل و بومی این مناطق که از توانهای اقتصادی بالنسبه مطلوبی برخوردار بودند، بافت های درونی شهر را ترک گفته، به مناطق پیرامونی و نوساز شهری مهاجرت نمایند. سایر ساکنین قدیمی بافت که یا توان اقتصادی لازم برای مهاجرت از بافت را نداشته و یا بدلیل پاره ای از مسائل تمایل به اینکار نداشته، به همراه مهاجران عمدتا” کم توان اقتصادی به جایگزینی اقشار توانمند اقتصادی  ساکن در بافت شده اند. در حال حاضر، ساکنین بافت های فرسوده شهری عمدتا” نه خود توان نوسازی و بهسازی مسکن و بافت محله خود را دارند و نه سرمایه گذاران بخش خصوصی و تولیدکنندگان مسکن شهری به دلیل وجود پاره ای ضوابط و مقررات ناکارآمد طرح های تفصیلی شهری امکان مشارکت در نوسازی و بهسازی بافت های فرسوده را دارند.

مقدمه
قرارداد می تواند به سه طریق منحل شود :
اول – انحلال به تراضی که دراصطلاح حقوق ما اقاله یا تفاسخ گفته می شود.
دوم- انحلال ارادی یا فسخ قرارداد.
سوم – انحلال قهری که خود به خود انجام می شود که در اصطلاح انفساخ گفته می شود.
* موضوعی که در این پایان نامه مورد نظر است، انحلال ارادی قرارداد یا «خیار» می باشد .
* واژه خیار اسم مصدر (اختیار) است و مقصود اختیاری است که شخص در فسخ معامله دارد .
بنابراین خیارحقی است که به دو طرف عقد با یکی از آنها و گاه به شخص ثالث توانایی فسخ عقد را می دهد(صفایی، 1351، ص120).
فقهای معاصردر خصوص خیار تاخیر ثمن مقرر داشته اند که: خیار تأخیر هم عبارت است از اینکه اگر با حفظ شرایط و قیود چهارگانه بیعی محقق شد مشتری اصلاً خیار ندارد، بایع بعد از سه روز خیار دارد آن شرایط و قیود چهارگانه عبارت از این است اینکه اگر مبیع شخصی یا به منزله شخصی باشد مثل كلی فی المعین و بایع این مبیع را تسلیم مشتری نكرده باشد این دو، و مشتری همه ثمن را نداده باشد، خواه اصلاً چیزی از ثمن را ادا نكرده یا بخشی از ثمن را ادا كرده ولی همه ثمن را ادا نكرده این قید سوم، قید چهارم آن است كه شرط تأخیر نشده باشد. اگر مشتری شرط تأخیر كرده باشد بگوید كه من ثمن را بعد از یك هفته یا مثلاً ده روز می‌آورم دیگر سخن از خیار تأخیر نیست. پس اگر بیعی با این قیود چهارگانه محقق شود بایع تا سه روز خیار ندارد بعد از سه روز خیار دارد، خیار هست آن هم بعد از سه روز و فقط برای بایع این معنای خیار تأخیر است و نصوص هم همین معنا را ثابت كرده است(توحیدی، 1377، ج2، ص120).
در زمینه خیار تأخیر ثمن ماده 402 قانون مدنی نیز به پیروی از نظر فقها مقرر می دارد : «هرگاه مبیع عین خارجی یا درحکم آن بوده و برای تأدیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متعاملین اجلی معین نشده باشد، اگر سه روز از تاریخ بیع بگذارد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را دهد بایع مختار در فسخ معامله است».
برای تحقق خیارعناصری لازم است که عبارتنداز:
اول: وجود عقد لازم. یعنی عقد موجود از جمله عقود لازم باشد نه از عقود جایز.
دوم: اینکه لزوم عقود، ذاتی باشد نه عرضی. مانند عقد اجاره که ذاتاً لازم است ولی عقد وکالت بلاعزل از عقود لازم است که لزوم آن عرضی می باشد.
سوم: آنکه عقد هم قابلیت ابقاء داشته باشد و هم قابلیت انحلال(لنگرودی، 1368، ص112).
چهارم: آن که خیار باید محدود به مدت باشد.
عناصری که ذکر شد در حقوق کشورهای اسلامی دیگر نیز جاریست. مثلاً در مورد شرط اول، یعنی لازم بودن عقد، در کتاب الوسیط آمده است: «فسخ درعقدی که برای طرفین عقد لازم است ایجاد می گردد و این در تمام انواع فسخ شرط است، خواه فسخ به حکم توافق باشد یا به حکم قانون»(طوسی، 1377، ص198).
در عقود معوض، گذشته از مبادله دو عوض، هر یک ازدو طرف موظف به تسلیم عوضی که انتقال یافته است می شود و نتیجه تقابل این دو تعهد اینست که هرکدام حق دارند اجرای تعهد خود را موکول به اجرای تعهد دیگری سازد. ولی، نکته در این است که در صورت نپرداختن ثمن از طرف مشتری، فروشنده در وضع خطرناکی قرار می گیرد که ادامه آن عادلانه به نظر نمی رسد. از یک سو، خریدار مالک منافع مبیع است و اگر هم تلف شود از پرداختن ثمن معاف خواهد شد، و از سوی دیگر، ضمان معاوضی برعهده فروشنده است. بنابراین انصاف حکم می کند که فروشنده بتواند با بر هم زدن بیع به این وضع پایان دهد. (لنگرودی، 1368، ص112).
قانون مدنی چنین حقی را طبق ماده 402 به فروشنده داده است که اینجانب موضوع این حق را که «خیار تأخیر ثمن» نام دارد، بعنوان موضوع پایان نامه انتخاب کرده ایم تا آثار و احکام این خیار را از دیدگاه قانون مدنی وفقه امامیه مورد بررسی قرار دهیم .
 

بیان مساله
یکی از موضوعاتی که در معاملات و به خصوص معاملات کلان که عمدتاً بصورت غیر نقدی و نسیه واقع می شود، مطرح است، موضوع ضمانت اجرای عدم پرداخت ثمن معامله در موعد یا مواعید مقرر است. بدین معنا که چنان چه خریدار در موعد یا مواعید مقرر ثمن معامله را تسلیم ننماید، فروشنده از چه ضمانت اجرایی برخوردار و با استفاده از آن می تواند حقوق خود را استیفاء نماید.
آنچه که در بدو امر به نظر می رسد این است که فروشنده چاره ای جز رجوع به دادگاه و اجبار خریدار به پرداخت ثمن ندارد. ولی با اندک دقتی به نظر میرسد که قانونگذار با جعل ماده 395 قانون مدنی راهکار و ضمانت اجرایی دیگری نیز برای تخلف خریدار و عدم پرداخت ثمن در موعد یا مواعید مقرر ابداع نموده است. مقصود قانونگذار از خیار تاخیر ثمن اینست که هرگاه مبیع عین خارجی یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متعاملین اجلی معین نشده باشد اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد بایع مختار در فسخ معامله می شود (ماده 402ق.م). بنابراین خیار تاخیر ثمن جز یکی از سه خیار عقد بیع است و به بایع اختصاص دارد (ماده 456 و 402 به بعد ق.م).
شرایط و محدودیت های خیار تاخیر ثمن از فقه اسلامی اقتباس شده است به طوری که می توان متن ماده 402 ق.م را ترجمه پاره ای از متون فقهی دانست چنان چه برخی از فقیهان در این باره چنین گفته اند (نجفی، ج 23، ص 51 ).
” مَنْ بَاعَ وَ لَمْ یقبض الثَّمَنَ وَ لَا سَلَّمَ المبیع وَ لَا

 

اشْتَرَطَ تاخیر ثَمَنٍ وَ لَوْ ساعه وَ لَا تاخیر قُبِضَ الْمُثْمَنِ فالبیع لَازِمُ ثلاثه ایام فَانٍ جَاءَ المشتری بِالثَّمَنِ فیها اسْتَحَقَّ وَ الَّا کان البایع اولی بالمبیع ”
هرگاه کسی چیزی را بفروشد بدون اینکه ثمن را قبض و مبیع را تسلیم کند و شرط تاخیر ثمن و مثمن هرچند برای یک ساعت نکرده عقد بیع تا سه روز لازم است، پس اگر مشتری در این سه روز ثمن را آورد نسبت به مبیع استحقاق دارد و الا بایع می تواند مبیع را به ملکیت خود برگرداند زیرا بیع در لزوم خود باقی نمی ماند و بایع می توان آن را فسخ کند. اگرچه مشتری به آن راضی نباشد(طباطبایی، 1419، ج9، ص327).
در تحریر الوسیله نیز خیار تاخیر مانند آنچه مشهور قائل به آنست تعریف شده است. «وَ هُوَ فیما بَاعَ وَ لَمْ یقبض کل الثَّمَنَ وَ لَمْ یسلم المبیع الی المشتری وَ لَمْ یشترط تاخیر تسلیم أَحَدُ العوضین،فحینئذ یلزم البیع ثلاثه ایام فَانٍ جَاءَ المشتری بِالثَّمَنِ فَهُوَ أَحَقُّ بالسلعه وَ الَّا فللبایع فَسْخِ المعامله »
«خیار تاخیر و آن در جایی است که بایع چیزی را بفروشد و تمام ثمن را تحویل نگیرد و مبیع را به مشتری تسلیم نکرده باشد و تاخیر تسلیم یکی از عوض و معوض را شرط نشده باشد، در این صورت بیع سه روز لازم است، پس اگر مشتری ثمن را بیاورد پس او به جنس سزاوارتر است و گرنه بایع حق فسخ معامله را دارد(خمینی، 1366، ج1ص527).
بنابراین با توجه به ماده 402 ق.م و عبارات فقها می توان گفت که خیار تاخیر ثمن حق و اختیار بایع است بر فسخ یا امضا بیع که در نتیجه تاخیر مشتری در پرداخت ثمن با اجتماع سایر شرایط لازم قانونی بوجود می آید. (ماده 402 ق.م).در خصوص احکام خیار تاخیر در بسیاری از موارد قانون ما ساکت است و حکم صریحی در خصوص این موارد وجود ندارد که ممکن است ابهاماتی ایجاد کند که برای رفع این نقیصه می توان از نظر فقها استفاده نمود. ممکن است گفته شود که با توجه به مبنای ضرر و حرج، برای رفع ضرر از او مشتری نیز باید برای او قائل به ایجاد خیار تأخیر گردیم. در جواب شاید بتوان گفت : در صورتی این ایراد مورد قبول است که مبنای نیاز تأخیر صرفاً قاعده لاضرر و لاحرج باشد، ولی مبنای خیار تأخیر علاوه بر این قواعد نصوص و روایات وارده می باشد و روایات صرفاً و صریحاً خیار تأخیر را به بایع اختصاص داده اند و چون خیار خلاف اصل لزوم است باید آنرا به مورد نص خود اکتفا دهیم تا دلیل خلاف آن پیدا بشود. دلیلی هم خلاف آن تا کنون پیدا نشده است. در خصوص تلف مبیع بعد از سه روز و قبل از قبض در قانون مدنی حکم صریحی وجود ندارد.ولی می توان بر اساس نظر فقها و همچنین ماده 387 قانون مدنی استفاده نمود و گفت که در مورد تلف مبیع بعد از سه روز و قبل از قبض نیز تلف بر عهده بایع خواهد بود، و بسیاری از موارد دیگر که در متن رساله به شرح آنها می پردازیم.
1-2- اهداف تحقیق
1-   بررسی آثار و احکام خیار تاخیر ثمن از دیدگاه فقهی
2-بررسی خیار تاخیر ثمن در حقوق ایران
3- مشخص شدن خلأ های موجود در حقوق ایران و ارائه راهکارهای جدید در جهت تفسیر قوانین
4- بیان موارد اشتراک و اختلاف خیار تاخیر ثمن از دیدگاه فقهی و حقوقی
1-3- سوالات تحقیق
1- آیا خیار تاخیر ثمن ویژه عقد بیع است یا در سایر عقود معوض نیز جاری است؟
2- خیار تاخیر ثمن دلالت بر بطلان عقد دارد یا نفی لزوم عقد؟
1-4- فرضیات
1- خیار تاخیر ویژه عقد بیع است و در سایر عقود معوض جاری نمی گردد.
2- مبانی خیار تاخیر ثمن دلالت بر نفی لزوم عقد دارد نه بطلان آن .
1-5-سابقه تحقیق
در خصوص موضوع مورد نظر تحقیقاتی در قالب مقاله ازسوی حقوق دانان صورت گرفته که به صورت مختصر در زیر به برخی از آنان اشاره می نماییم.
1- قاسم زاده (بررسی خیار تاخیر ثمن(لزوم بازنگری در مقررات قانون مدنی)، شماره 6و7، مجله حقوقی عدالت آراء)، در مطالعه ای به بررسی خیار تاخیر ثمن پرداخته است. نتایجی که در این تحقیق به آن اشاره شده است به شرح زیر است:
الف) خیار تاخیر ثمن برای حمایت از کسی است که ضمان معاوضی بر عهده اوست و با تلف مورد معامله نه تنها مال خود را از دست می دهد و در برابر چیزی به دست نمی آورد، بلکه منافع آن را نیز از دست می دهد.
ب) خیار تاخیر بایع، مانع الزام طرف معامله به تسلیم و استفاده از حق حبس نیست.
ج) خیار تاخیر فوری نیست.
د) به نظر ایشان خیار تاخیر به بایع اختصاص ندارد و هرگاه ثمن، عین معین و مبیع کلی باشد، خریدار نیز خیار تاخیر دارد.
و) غیر قرار دادی بودن خیار تأخیر ثمن: یعنی منشاء آن توافق طرفین نمی باشد، بلکه ناشی از حکم قانون است و ماده 402 قانون مدنی خیار تأخیر را شناسایی نموده است. همچنین خیار مزبور از جمله خیارات معلق است، یعنی ابتدای مدت آن متصل به زمان وقوع عقد نمی باشد بلکه پس از سه روز از زمان وقوع عقد، ایجاد می گردد.
2- عزت اله برخورداری (بررسی خیار تاخیر ثمن، 1381، پایان نامه کارشناسی ارشد، دانشگاه شهید بهشتی): در مطالعه ای به بررسی خیار تاخیر ثمن پرداخته اقدام کرده و و نتایج به دست آمده از مطالعه ایشان به شرح زیر می باشد:
الف) خیارتاخیرثمن، خیاری است که در اثر عدم پرداخت ثمن بوجود می‌آید خیار مزبور از جمله خیارات مختص می‌باشد یعنی صرفا به عقد بیع اختصاص داشته و در سایر معاملات و عقود جاری نمی‌گردد همچنین خیار مذکور صرفا متعلق به بایع بوده و فقط برای او ثابت می‌گردد و برای مشتری در اثر عدم تسلیم مبیع چنین خیاری ثابت نمی‌گردد.
ب) خیار تاخیر ثمن همانند سایر خیارات از جمله حقوق مالی بوده و لذا مانند سایر حقوق مالی قابل نقل وانتقال و قابل اسقاط می باشد .
1-6- جنبه نوآوری تحقیق
تطبیقی بودن موضوع ومورد مقایسه قراردادن دیدگاه فقهی وحقوقی ونیز اصل موضوع خیار تاخیر ثمن از لحاظ اجرای آن در سایر عقود معوض از موارد قابل توجه در نوآوری می باشد.با عنایت به اینکه موضوع خیار تاخیر ثمن در پژوهشهای مزبور از منظر حقوقی مورد بررسی قرار گرفته است و از منظر فقهی و به شکل تطبیقی کمتر مورد توجه واقع شده است، لذا جهت تکمیل بحث خیار تاخیر ثمن ضرورت دارد که از این حیث نیز به بررسی موضوع پرداخته شود.
1-7- روش تحقیق
باتوجه به نظری بودن این پژوهش نوع روش تحقیق نوع روش تحقیق بر طبق استانداردهای تحقیقی نظری می باشد که بر پایه مطالعات کتابخانه ای انجام شده واز روشهای استدلال وتحلیل منطقی استفاده می گردد، بدین صورت که به تشریح و توضیح مفاهیم اولیه و نظرات موجود پرداخته و با دسته بندی آرا و استدلال ها به تبیین آنها می پردازیم و با مقایسه بین آنها، بررسی و نقد و نتیجه گیری صورت می گیرد که در این مسیر از تحلیل منطقی بر اساس معیارهای معتبر فقهی و حقوقی کمک گرفته می شود.
1-8- دشواری تحقیق
بدلیل آنکه موضوع پایان نامه ای که اینجانب انتخاب نموده ام،موضوعی فقهی می باشد و قانونگذار ما نیز نام خیار تاخیر ثمن را از کتب فقهی گرفته است،نتیجتا بیشتر مطالب ارئه شده از کتب فقهی گرفته شده است که اکثرا به زبان عربی آورده شده است.بدیهی است که مشکل اساسی و مهمی که در این راه پیش می آید،ترجمه کردن متون فقهی است.از طرفی این متون بطور پراکنده در کتب فقهی دیده می شود و جمع آوری این متون نیز مشکل ساز می باشد.به همین دلیل اینجانب سعی نموده ام از کتب فقهی خاصی که بیشتر مورد توجه هستند(مانند کتاب المکاسب) بعنوان منبع و ماخذ کار خود انتخاب نمایم.
1-9- باب بندی پایان نامه
قانون مدنی ایران چهارمین خیار را خیار تاخیر ثمن ذکر نموده است و مواد 402 تا 409 را به بیان مقررات آن تخصیص داده است.سپس در فقره دوم از مبحث پنجم،احکام خیارات را از ماده 445 الی457 بصورت کلی بیان نموده است.
این پایان نامه مشتمل بر سه فصل می باشد. فصل اول کلیات تحقیق بدان اشاره و برخی مفاهیم در خصوص خیار تاخیر ثمن را ذکر کرده ایم.در فصل دوم مبانی خیار تاخیر ثمن و شرایط آن مورد بررسی قرار گرفته است.و در نهایت در فصل سوم ماهیت،آثار و احکام خیار تاخیر ثمن را بررسی نموده ایم .
1-10- مفاهیم
خیار: لفظ خیار در لغة عرب اسم مصدر است و مأخوذ از اختیاراتست و معنی لغوی آن مالک شدن امری است بر سبیل‌ اطلاق اعم از اینکه مالک فسخ عقد باشد یا غیر آن و همیشه متعلق خیار افعال انسانی است و اطلاق نمیشود بر مالک شدن اعیان و منافع و اگر بگویند اختیار فلان عین‌ یا منفعت بدست فلان است مقصود این است که تصرفات‌ در آن یا مدخله در آن باختیار اوست و اینکه تعریف خیار کرده‌اند که مالک شدن امری است و تعبیر از خیار بمالک‌ نموده‌اند برای این است که معلوم شود خیار از حقوق است‌ نه از احکام بنابراین اجازه یا رد در عقد فضولی و تسلط بر فسخ عقود جائزه مانند وکالة و عاریه و غیرهما از احکام‌ شرعیه هستند نه از حقوق از این جهه است که اجازه یا رد و همچنین تسلط بر فسخ در عقود جائزه نه ارثا منتقل‌ بورثه میشود و نه قابل اسقاط و نه قابل نقل و انتقال است‌ و از اینجا استنباط میشود فرق بین حق و حکم که حق‌ مرتبه ضعیفه است از ملکیت بخلاف حکم که ملکیتی برای‌ محکوم له ایجاد نمیشود مثلا اگر شارع یا مقنن بگوید خوردن گوشت یا آشامیدن آب جایز است این حکم‌ نیست مگر مجرد انشائی از جانب شارع یا مقنن ولی محکوله‌ این حکم را نمیتوان گفت واجد ملکی یا حقی شده بخلاف‌ حق که اگر شارع یا مقنن حقی را برای کسی قائل شد مانند حق خیار این حق ملک او میشود و قابل نقل و انتقال و اسقاط است.
ثمن: ثمن به بهایی اطلاق می‏شود که کالا در برابر آن معامله شده است؛ خواه با ارزش متعارف کالا در بازار برابر باشد یا بیشتر و یا کمتر باشد و تفاوت آن با «قیمت» در همین است؛ زیرا «قیمت» عبارت است از ارزش کالا در بازار و نزد عرف که از آن به «ثمن المثل» تعبیر می‏شود. ثمن همچون مثمن (مبیع) از ارکان عقد بیع به‏ شمار می‏رود و مالیّت داشتن، مملوک بودن، معلوم بودن از جهت جنس و وصف از شرایط آن است.
مشتری: خریدار یا مشتری به کسی می‌گویند که تمایل به معاوضه دارایی خود با دارایی دیگری دارد. این دارایی می‌تواند کالای مشخص، یا یک موضوع معنوی باشد.مفهوم مشتری در دنیای امروز در تقابل با مفهوم فروشنده معنا می‌یابد.
عین معین: منظور از آن مالی است قابل لمس، قابل اشاره كه در حین عقد موجوداست و به آن عین شخصی و خارجی نیز گفته اند. به كالایی گفته میشود كه اختصاصاً برای ایفای تعهد در عقد بیع